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关于进一步规范物业服务收费工作的通知

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各区、县(市)价格主管部门、物业主管部门,各物业服务企业,各房地产开发建设单位及各有关单位:

    根据国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知》等有关法规和文件精神,现就进一步规范我市物业服务收费工作有关事宜通知如下:

    一、本通知适用于哈尔滨市市区内物业服务企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。

    二、本通知所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护,提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务,向业主所收取的费用。

    三、市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市市区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。

    区价格主管部门会同区物业主管部门负责本辖区内物业服务收费的日常监督管理工作。

    街道办事处、社区居委会按相应规定履行各自管理职能。

    四、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。

    普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。

    普通住宅小区内单体车库的物业服务收费标准按照同小区住宅标准执行,小区内其它非住宅的物业服务收费标准,按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮,上浮幅度原则不高于20%。

    为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费,除政府部门有规定外,实行市场调节价。

    公寓、别墅等高档住宅的物业服务收费实行市场调节价。

    商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。

    五、物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润(利润率为5%-10%)。

    经业主同意的其他服务费用可计入物业服务费用。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按照规定应当通过专项维修资金列支的费用,不得计入物业服务成本。

    六、物业服务成本构成一般包括以下部分:

    (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

    (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用,其中不包括中央空调和电梯维保运行等费用;

    (三)物业管理区域清洁卫生费用;

    (四)物业管理区域绿化养护费用;

    (五)物业管理区域秩序维护费用;

    (六)物业服务企业办公费用;

    (七)物业服务企业固定资产折旧;

    (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

    七、普通住宅小区物业服务根据不同服务内容分为五项,包括:综合管理,公共区域秩序维护,公共区域保洁服务,公共区域绿化养护,共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况,划分为四个等级标准,一级为最高标准,四级为基本服务标准。

    八、普通住宅小区物业服务项目和等级标准由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求,依据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(见附件1 )选择确定物业服务等级。

    所选综合管理等级标准原则上不低于所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准。

    九、普通住宅小区物业服务收费标准,由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)代表业主与物业服务企业,根据确定的服务项目和等级标准,依据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》(见附件2),按照物业服务费用构成,双方协商确认后,经业主大会通过(或大多数业主同意)确定。

    双方协商无法确认收费标准或双方协商确认的收费标准业主大会不予通过的,由区物业主管部门牵头组织区价格主管部门、所在地街道办事处、社区居委会、业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)及物业服务企业共同确定物业服务标准和收费标准。

    双方依据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》(见附件3),确定电梯服务收费标准。

    双方依据市价格主管部门核定的室内停车场(位)综合服务基准收费标准和浮动幅度(浮动幅度为±10%),确定小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务收费标准。

    十、经确定的物业服务等级标准和物业服务收费以及电梯费、室内停车场(位)综合服务费等项收费标准,由物业服务企业报物业所在区价格主管部门和物业主管部门备案。

    物业服务企业与业主应按照确定并备案的物业服务标准和收费标准,签定物业服务合同。

    十一、物业服务企业应将物业服务合同中约定的物业服务内容、服务标准和收费标准通过公示牌、公示板等方式在物业管理区域内进行公示。

    十二、物业服务费用以平方米(建筑面积)·月·元为计费单位,按月、季、年计收,由物业服务企业按照物业服务合同约定向业主或使用人收取,预收期限不得超过12个月。

    十三、物业服务收费标准低于基本物业服务标准定价成本的普通住宅小区,物业服务企业应按照基本物业服务标准提供服务并收取相应物业服务费用。

    十四、非小区住宅,物业服务企业应根据物业实际情况,参照《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(见附件1 ),选择公共区域保洁和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等服务项目,按照基本物业服务标准提供服务,并收取相应服务费用。

    十五、新建普通住宅小区的前期物业服务内容和等级标准,由建设单位结合物业的特点,依据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(见附件1),报市房产主管部门核定。

    新建普通住宅小区的前期物业服务收费以及电梯费、室内停车场(位)综合服务费等项收费标准,由建设单位结合物业的特点,依据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》(见附件2)和《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》(见附件3)及室内停车场(位)综合服务成本,报市价格主管部门核定。

    十六、建设单位在房屋预(销)售前,应按照市房产主管部门和市价格主管部门核定的物业服务标准和收费标准,与选聘的物业服务企业签定前期物业服务合同。

    建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置,公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。

    建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容或将前期物业服务合同作为附件。

    十七、新建普通住宅小区进户前,物业服务企业应根据前期物业服务合同,向市价格主管部门重新申报前期物业服务收费以及电梯等项服务收费标准,经市价格主管部门批复确定并抄送物业所在区价格主管部门和物业主管部门备案。

    当小区入住率达到50%以上或入住满2年的,应当成立业主大会,由业主大会与物业服务企业重新协商确定物业服务收费标准。

    十八、房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担;已竣工但尚未出售的或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的,发生的物业服务费用由建设单位承担;买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的,发生的物业服务费用由买受人承担。

     十九、物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务及物业代收的费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务等费用,由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务等费用,由物业受让人承担;双方另有约定的,从其约定。

     二十、经业主大会同意,在不违反消防和安全等相关规定的情况下,小区内道路或者场地可以停放机动车辆,并按有关规定收取停车费用,所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有,并按照业主大会的决定使用。

    二十一、物业管理区域内的公有住宅的租金包含综合管理和共用部位、共用设施设备维护费用,其它服务项目的收费标准,按照同区域收费标准执行。

    二十二、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的,双方应当签订委托协议,物业服务企业可向委托方收取代办服务费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

    二十三、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反物业服务合同约定的,应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

    业主应当按照物业服务合同的约定,向物业服务企业按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定的,逾期不交纳物业服务费用,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

    业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

     二十四、市价格主管部门对普通住宅物业服务成本实行监审制度,根据物业服务内容和标准及社会经济发展水平等因素测算物业服务成本,适时进行调整,并向社会公布。

     市价格主管部门在开展成本调查时,物业服务企业应如实反映情况,提供必需的帐簿、成本资料、文件以及其他资料等。

    二十五、本通知实施前,业主与物业服务企业已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的,在本通知实施后尚未到期的,可以按照本通知第八、九条的规定,选择物业服务等级标准并确定收费标准。

     二十六、违反本通知规定,由各级价格主管部门和房产(物业)主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价的规定》等法律、法规和规定予以处罚。

     二十七、各县(市)政府价格主管部门会同同级房产主管部门可参照本通知,结合当地实际制定物业服务收费办法,并报市价格主管部门和市房产主管部门备案。

     二十八、本通知由市价格主管部门和市房产主管部门按照各自职责负责解释。本通知实施前有关规定与本通知不符的,依照本通知执行。

     二十九、本通知自2011年7月1日起执行。原《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》(哈价联发〔2009〕4号)同时停止执行。

       

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